2.1.4 Retningslinje for byudvikling i kystnærhedszonen
I den kystnære zone kan der kun planlægges for byudvikling, hvis der foreligger en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering.
I forbindelse med byudvikling inden for kystnærhedszonen skal kommunerne endvidere sikre, at der ikke opstår en ny bebyggelsesfront mod kysten. Samtidig bør der skabes udvidet adgang til kysten for offentligheden.
Kort med kystnærhedszone fremgår af 3.5.4 Retningslinje for kystnærhedszone.
Redegørelse
Inden for kystnærhedszonen må der kun inddrages nye arealer i byzone og planlægges for arealer i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig og funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Bortset fra trafikanlæg og andre overordnede infrastrukturanlæg kan der kun i ganske særlige tilfælde planlægges for bebyggelse og anlæg på land, som forudsætter inddragelse af arealer på søterritoriet eller særlig kystbeskyttelse. I forbindelse med planlægning ved kysten skal der ske en sikring mod oversvømmelser og erosion som følge af havvandsstigninger.
Nye byzoneudlæg til beboelse må kun anvendes til helårsbeboelse. Der må ikke udlægges nye sommerhusområder, medmindre de er en del af et landsplandirektiv om udvidelse af sommerhusområder i kystnærhedszonen. Eksisterende sommerhusområder fastholdes til fritidsformål. Ferie- og fritidsanlæg skal lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser og kun i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelse. Samtidig skal offentlighedens adgang til kysten sikres og udbygges.
Det skal sikres, at der uden for byzonen ikke opstår en ny bebyggelsesfront mod kysten medmindre, der er en særlig planlægningsmæssig begrundelse for byudvikling langs kysten. Den planmæssige begrundelse for nyudlæg i kystzonen fremgår af kommuneplanens rammedel for de kommuner, som har udlagt nye arealer her.
Der er indenfor kystnærhedszonen mulighed for at udpege udviklingsområder. Udviklingsområder er områder i kystnærhedszonen uden særlige natur-, miljø- og landskabsinteresser, hvor kommunerne får større adgang til at planlægge for udvikling af byer og landsbyer og for anlæg i landzone. Udviklingsområder udpeges gennem et landsplandirektiv, der udstedes af erhvervsministeren på baggrund af ansøgninger fra kommunalbestyrelserne.
I det følgende redegøres overordnet for den planlægningsmæssige begrundelse for kystnær lokalisering af kommuneplanens nye byudviklingsområder, der er beliggende inden for kystnærhedszonen. Under redegørelsen for de respektive konkrete byudviklingsområder fremgår yderligere planlægningsmæssige begrundelser, samt hvordan planlægningen varetager de nødvendige hensyn i det konkrete område.
Planlægningsmæssig begrundelse for kystnær lokalisering
Byens placering og seneste udbygning
Kolding by er som kommunens hovedby uden sammenligning den største bymæssige koncentration i kommunen og tilsvarende i forhold til kommunens indbyggertal. Med tiden er den oprindelige historiske Kolding by beliggende, hvor ådalen møder fjorden, vokset sammen med omegnens mindre bysamfund, som eksempelvis Bramdrupdam i nord, Nørre Bjert i nordøst, Vonsild i syd og Dalby mod sydøst. Med byens beliggenhed ved det store motorvejskryds mellem E45 / Sønderjyske Motorvej og Esbjergmotorvejen er byens udbygningsmuligheder stærkt begrænset mod vest og nord. Det gælder både set i forhold til at udvikle byen i tilknytning til eksisterende byområder, men særligt også i forhold til at varetage planlægningsmæssige hensyn for at undgå støjbelastede nye bolig- og byområder.
Jernbanen forløber nordfra gennem Elbodalen, og med den linjeføring adskiller den de eksisterende byområder tættest på midtbyen fra de eksisterende byområder Strandhuse, Nr. Bjert og Drejens Boligby.
Drejens Boligby udgør netop ét af kommunens to seneste par årtiers store byudviklingsområder på bar mark. I 2001 blev afholdt en stor arkitektkonkurrence og bydelens struktur og udbygningsprincipper med indbyggede hensyn til naturen og omgivende landskab blev defineret på den baggrund. Området er i 2013 blevet udvidet i den nordvestligste del op mod Nr. Bjert med et byudviklingsareal ved Agerøvej/Rytterskolevej. De arealer er sammen med arealerne ved Langøvej de seneste og sidste udbygningsmuligheder i bydelen.
Over de seneste planperioder er desuden udlagt og udbygget med nye boligområde i den nordvestlige del af Nr. Bjert, på de nordvestvendte skråninger. Sidst blev der i 2014 udarbejdet en helhedsplan for en ny boligudbygning syd for landsbyen Eltang. På et areal, der siden 1960´erne har været udlagt til byzone, er der dermed siden midt i 2010’erne planlagt for og foretaget en boligudbygning af disse arealer.
Syd for Kolding by og syd for fjorden har Kolding Kommune over de seneste årtier fokuseret på en udbygning omkring Dalby og Vonsild. Den udbygning er sket med afsæt i en strukturplan for Dalby-Vonsild fra 2004, som senest er justeret og opdateret i 2018. Strukturplanen fastlægger en overordnet struktur, som indebærer at der fra Dalby sker en udbygning mod syd, mens der fra Vonsild sker en udbygning mod øst-nordøst. På den måde sikres det samtidig, at der etableres en grøn kile i byens udbygning mod sydøst. Det sker dels for at sikre nuværende og fremtidige beboere adgang til rekreative arealer, og for at muliggøre spredningskorridorer for dyr og planter, herunder med forbindelser til områderne omkring Dalby Møllebæk.
Kommunens planlægning omfatter en planlægning for en sydlig ringvejsforbindelse mellem Skamlingvejen i nord, og Ødisvej og den nyeste motorvejskobling syd for Kolding og Vonsild. Ved etablering af denne ydre ringvejsforbindelse, vil vejen udgøre en tydelig markering af byens grænse mod det åbne land. Den sydlige halvdel af Ringvej Syd er påbegyndt anlagt, blandt andet for en fremtidig forsyning af nyt byområde øst for Dalby Møllebæk.
Syd og øst for Dalby-Vonsild er området præget af dels landsbrugsarealer, dels af skove og naturarealer, foruden at landskabshensyn skal varetages i forhold til bevaringsværdige landskaber og større sammenhængende landskaber. Ovennævnte gælder såvel uden for, som inden for kystnærhedszonens tre km fra kystlinjen.
Prioritering af byudvikling
I sammenhæng med udarbejdelse af den forrige kommuneplanstrategi fra 2019 blev der overordnet vurderet nærmere på, hvor der er potentialer for en fremtidig byudvikling i tilknytning til Kolding by.
Kolding Kommune oplever en fortsat stor efterspørgsel på bosætning og byggemuligheder og særligt i den nord-nordøstlige del af Kolding. Området er i sig selv attraktivt på grund af de stedbundne kvaliteter og god forsyning med dagligvarebutikker, skole, institutionspladser samt idræt og fritid. Desuden er der fra området god adgang til det overordnede vejnet og dermed en god lokalisering for pendling til et større arbejdsmarkeds- og kundeopland.
I starten af 2019 foretog kommunen derfor den nævnte overordnede bystrategiske screening af et større geografisk område fra Bramdrupdam Øst, over arealerne omkring Birkemosevej, Nr. Bjert, Drejenshalvøen og til Eltang for at afdække mulige byudviklingspotentialer. Det var og er kommunens vurdering, at med den afrunding af byen mod det åbne land og nærliggende mindre bysamfund, der sker mod sydøst ved Dalby-Vonsild, og med de bindinger og begrænsninger der er for en vestlig og nordlig udbygning af byen, er en nordøstlig udvikling det eneste reelle alternativ. Samtidig ønsker kommunen også at kunne tilbyde alternative bosætningsmuligheder, for at dække et bredt spektrum af bosætningspræferencer.
Den overordnede screening blev foretaget parallelt med gennemførelse af landskabskortlægningens første etape, som netop blev prioriteret foretaget for den nordlige del af kommunen. Derved blev landskabsinteresser varetaget på den nyeste viden og et systematiseret grundlag, såvel på et overordnet niveau i forhold til beliggenhed af potentielle nye byudviklingsområder, som på et mere lokalt niveau i forhold til afgrænsning af de områderne.
På baggrund af ovenstående blev der i forbindelse med Kommuneplan 2021 udlagt nye byudviklingsområder vest for Fynsvej, nord for Nr. Bjert og ved Idyl i Dalby. Der blev i kommuneplanforslaget desuden forsøgt udlagt et boligområde på Drejens, som dog nu alene er udpeget som perspektivområde.
I forbindelse med Kommuneplan 2025 er det besluttet at gå videre med yderligere udlæg af de arealer, som blev udpeget i den ovennævnte bystrategiske screening. Her er det omkring Birkemosevej og på den østlige side af Fynsvej, hvormed der kan etableres et samlet byområde fra Fynsvej over Birkemosevej til Nr. Bjertvej.
Kolding by inklusiv forstæder er for store dele beliggende inden for kystnærhedszonen. Det gælder for de centrale bydele, for Dalby i syd, Bramdrup i nord, samt Eltang, Nr. Bjert, Strandhuse og Drejens.
I afsøgning af udbygningsmuligheder uden for kystnærhedszone og med størst mulig afstand fra kystlinjen har der været afsøgt forskellige arealer i umiddelbar tilknytning til eksisterende byområder i Kolding by.
Forskellige forhold gør, at nye områder er udlagt inden for zonen og ikke fx er beliggende i kanten af denne. Inden for kystnærhedszonen, men også i kanten og uden for 3 km-zonen er der fx væsentlige landskabs- og naturhensyn, blandt andet givet ved byens grønne landskabskiler, som Marielundskoven / Troldhedebanestien (nord og nordvest), ådalen mod vest, Hylkedalen i sydvest og Dalby Møllebæk i syd. Motorvejen danner nærmest en parallel ydre barriere for ny byudvikling indenlands fra kysten. På et overordnet niveau, er det dermed stærkt begrænset, hvad der er af reelle udbygningsmuligheder i forhold til Kolding by, uden at der en række andre væsentlige modhensyn ift. natur, landskab og miljø.
Samlet set for hele kommunen ønsker Kolding Kommune at arealer til boligudbygning fortsat skal prioriteres omkring hovedbyen Kolding, mens det samtidig ønskes sikret, at der også er andre bosætningsmuligheder i tilknytning til andre byer. Det gælder fx i tilknytning til centerbyerne Christiansfeld, Lunderskov og Vamdrup, men også i tilknytning til mindre bysamfund som fx Almind, Viuf, Vester Nebel og Sdr. Bjert . I flere af byerne er der over de seneste år foretaget konkret planlægning for en boligudbygning, som desuden også er realiseret for en større andel.
Kortet viser Kolding by og nærmeste opland med nogle af de væsentlige hensyn og bindinger, som lokalisering af ny byudvikling nødvendigvis må tage højde for. Udbygning i tilknytning til byen er således begrænset i forhold til landskablige karakterer som ådalen, fjorden og tunneldale, men også støjkonsekvenszoner afledt af blandt andet motorvej og jernbane, indskrænker mulighederne for en hensigtsmæssige lokalisering. Alternativer til lokalisering uden for kystnærhedszoner er dermed udfordret i forhold også at sikre, at byen udbygges indefra-og-ud, og i det hele taget at skabe sammenhængende byområder.