Kommuneplantillæggets indhold
Med kommuneplantillægget gives der mulighed for:
- ændring af rammeområde 0715.E3 ift. afgrænsning, anvendelse og bygningshøjde.
- udlægning af et nyt rammeområde 0715.E4 til erhverv.
- udlægning af et nyt rammeområde 0715.G2 til natur- og friluftsområde.
- ændring af udpegningen ”Retningslinje for særligt værdifulde landbrugsområder”.
Rammeområder
Det eksisterende rammeområde 0715.E3 med specifik anvendelse til kontor- og serviceerhverv samt lettere industri i miljøklasse 1-4 er uudnyttet. Med tillægget ændres rammeområdets specifikke anvendelse til industri-, transport- og logistikvirksomheder i miljøklasse 2-4, bygningshøjden hæves fra 13 meter til 15 meter og rammeområdets afgrænsning justeres.
Ved at ændre rammeområdets anvendelse gøres området attraktivt for transport- og logistikvirksomheder frem for kontorerhverv. Herved udnyttes områdets særlige beliggenhed tæt ved et af Danmarks mest befærdede motorvejsknudepunkter, der er en attraktiv placering for virksomheder, der ønsker god tilgængelighed til det overordnede vejnet.
Rammeområdets miljøklasse hæves fra 1-4 til 2-4 for at tilpasse området til den fremtidige anvendelse og virksomhedstyper, således at deres drift og udviklingsmuligheder ikke begrænses af følsomme anvendelser, herunder kontorerhverv.
Centralt i planområdet udskiller kommuneplantillægget et nyt rammeområde, 0715.E4, som udlægges til erhverv med specifik anvendelse til industri-, transport- og logistikvirksomheder i miljøklasse 2-6. Den høje miljøklasse tager højde for de fremtidige virksomheders driftsmuligheder og sikrer, at de ikke påføres skærpede miljøkrav. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 50, mens den maksimale bygningshøjde fastsættes til henholdsvis 20 meter og 45 meter, så der kan etableres byggeri til højlagre i op til 45 meters højde i den østlige del af rammeområde 0715.E4.
Langs den nordlige og vestlige grænse af planområdet udskiller kommuneplantillægget et nyt rammeområde 0715.G2, som udlægges til natur- og friluftsområde i byzone. Rammeområdet skal fungere som en overgangszone mellem erhvervsområdet og det åbne land. Inden for rammeområdet åbnes mulighed for etablering af tekniske anlæg, herunder vejanlæg, jordvolde og regnvandshåndtering m.m., når der tages hensyn til de grundvandsinteresser, der er i området.
Særligt værdifulde landbrugsområder
Tillægget justerer kommuneplanens udpegning i forbindelse med retningslinje 3.1.1 ”Retningslinje for særligt værdifulde landbrugsområder”, så et udpeget areal på ca. 13,5 ha tages ud af planområdet. Baggrunden er, at udpegningen ikke er forenelig med den fremtidige anvendelse af arealet til erhvervsområde.
Beslutningen om at inddrage arealer, der er udpeget som særligt værdifulde landbrugsområder, til byudvikling, tager afsæt i Kolding Kommunes mangel på erhvervsjord og den gennemførte ”Analyse af ejendomsmarked og erhvervsområder” fra 2016, som peger på, at erhvervsområdet ved Kolding Nord er det mest attraktive erhvervsområde i Kolding kommune, særligt for transport- og logistikvirksomheder pga. nærheden til god infrastruktur og synlighed fra de store gennemgående veje i området. Behovet for udlæg af nye rammer til erhverv i tilknytning til den eksisterende by og overordnede vejnet vejer således tungere end fastholdelse af den nuværende udpegning af landbrugsområder i området.
Det vurderes, at udlægget af et nyt erhvervsområde ved Hedevej er af underordnet karakter i forhold til de samlede landbrugsområder i kommunen. Den konkrete udpegning som særligt værdifuld landbrugsområde fjernes for dette areal i forbindelse med den endelige vedtagelse af kommuneplantillægget.
Kommuneplanens øvrige retningslinjer ændres ikke med dette kommuneplantillæg.
Kommuneplanens retningslinjer
Planområdet er omfattet af kommuneplanens retningslinjer for følgende temaer:
2.1.1 Retningslinje for arealer til byudvikling
2.1.3 Retningslinje for byudvikling og overordnede veje
2.2.1 Retningslinje for erhvervslokalisering
3.1.1 Retningslinje for særligt værdifulde landbrugsområder
3.4.1 Retningslinje for Grønt Danmarkskort
3.4.2 Retningslinje for naturområder, herunder de særligt værdifulde naturområder
3.5.1 Retningslinje for bevaringsværdige landskaber
3.5.2 Retningslinje for større sammenhængende landskaber
5.7.1 Retningslinje for olie- og gasanlæg
5.8.1 Retningslinje for højspændingsanlæg
7.1.2 Retningslinje for oversvømmelse og erosion
Arealer til byudvikling
2.1.1 Retningslinje for arealer til byudvikling, 2.1.3 Retningslinje for byudvikling og overordnede veje samt 2.2.1 Retningslinje for erhvervslokalisering.
Nye arealudlæg til byudvikling skal udlægges i umiddelbar tilknytning til eksisterende byer og tages i brug indefra og udefter. Byvækst skal tage hensyn til landbrug og undgå unødige indgreb. Byudvikling skal tilpasses vejnettet og baseres på helhedsplanlægning. Nye erhvervsarealer skal udlægges på baggrund af samlede overvejelser om den fremtidige erhvervsstruktur. Områder ved motorveje og det øvrige overordnede vejnet skal primært forbeholdes transporttunge virksomheder. Ved lokalisering skal der tages hensyn til omgivelserne miljømæssigt og visuelt.
Med kommuneplantillægget udlægges nye erhvervsarealer i tilknytning til den eksisterende by og det overordnede vejnet. De nye erhvervsarealer udlægges for at imødekomme virksomheder med særlige transportbehov og store arealkrav samt for at sikre en hensigtsmæssig tilpasning af erhvervsområdet til de landskabelige og trafikale forhold.
Med afsæt i ovenstående vurderes planlægningen at være i overensstemmelse med retningslinje 2.1.1, 2.1.3 og 2.2.1 i Kommuneplan 2025-2036.
Desuden gælder retningslinjerne uanset rammebestemmelserne og skal iagttages ved lokalplanlægning.
Særligt værdifulde landbrugsområder
3.1.1 Retningslinje for særligt værdifulde landbrugsområder.
Landbrugsjord er en begrænset ressource til fødevare- og energiproduktion. Derfor er det vigtigt i videst muligt omfang at sikre den værdifulde landbrugsjord mod anden anvendelse.
Det er Kolding Kommunes mål at skabe klare rammer for en bæredygtig udvikling af land-
brugserhvervet. I den forbindelse skal der skabes den nødvendige balance mellem investeringssikkerhed og udviklingsmuligheder for landbruget over for hensyn til natur, miljø og naboer samt byudvikling.
Ved byerne vil der være en løbende afvejning mellem byernes udviklingsmuligheder og landbrugets investeringssikkerhed. Derfor er det vigtigt at have fokus på de udlagte byudviklingsområder, herunder perspektivområder, som giver et billede af byernes fremtidige udviklingsretning.
Størstedelen af kommunens landbrugsarealer og ejendomme i åbent land indgår i udpegningen af særligt værdifulde landbrugsområder, der blandt andet er baseret på jordbundstyper, der egner sig til dyrkning.
Det vurderes, at udtagning af i alt 147 ha værdifuldt landbrugsområde ved Hedevej, så arealet kan anvendes til erhvervsområde, er af underordnet karakter i forhold til de samlede landbrugsområder i kommunen og det derfor er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje for særligt værdifulde landbrugsområder. Den konkrete udpegning som særligt værdifuld landbrugsområde fjernes for dette areal i forbindelse med den endelige vedtagelse af kommuneplantillægget.
Med afsæt i ovenstående vurderes planlægningen at være i overensstemmelse med retningslinjen.
Grønt Danmarkskort
3.4.1 Retningslinje for Grønt Danmarkskort og 3.4.2 Retningslinje for naturområder, herunder de særligt værdifulde naturområder.
Grønt Danmarkskort består af Naturområder med særlige beskyttelsesinteresser og potentielle naturinteresser (Potentielle naturområder samt Potentielle økologiske forbindelser). Inden for udpegninger til Grønt Danmarkskort skal beskyttelseshensyn og interesser, der sikrer og styrker det grønne danmarkskorts biologiske mangfoldighed, vægtes højest. Dernæst skal det prioriteres at skabe nye naturområder samt at udvide og forbedre eksisterende naturområder.
Der er en mindre udpegning for særligt værdifulde naturområder inden for planområde, i form af et § 3 beskyttet vandhul.
Naturbeskyttelsesområder skal bevares og søges udvidet, og de skal medvirke til at sikre et mangfoldigt og varieret dyre- og planteliv.
Retningslinjerne gælder uanset rammebestemmelserne og skal iagttages ved lokalplanlægning.
Bevaringsværdige og større sammenhængende landskaber
3.5.1 Retningslinje for bevaringsværdige landskaber og 3.5.2 Retningslinje for større sammenhængende landskaber.
Planområdet er ikke omfattet af udpegningen for Retningslinje 3.5.1 ”Retningslinjer for bevaringsværdige landskaber” og Retningslinje 3.5.2 ”Retningslinjer for større sammenhængende landskaber”, men planlægningen muliggør højt byggeri. Derfor er der udarbejdet visualiseringer bl.a. fra de bevaringsværdige landskaber og større sammenhængende landskaber omkring Dons Søerne. De udarbejdede visualiseringer viser, at planlægningens samlede påvirkning på det bevaringsværdige landskab vil være begrænset og ikke forringe de visuelle og oplevelsesmæssige værdier i de bevaringsværdige landskaber omkring Dons Søerne. (Forholdet er yderligere vurderet og beskrevet i miljørapporten).
Med afsæt i ovenstående vurderes planlægningen at være i overensstemmelse med retningslinje 3.5.1 og 3.5.2 i Kommuneplan 2025-2036.
Desuden gælder retningslinjerne uanset rammebestemmelserne og skal iagttages ved lokalplanlægning.
Olie- og gasanlæg samt højspændingsanlæg
5.7.1 Retningslinje for olie- og gasanlæg og 5.8.1 Retningslinje for højspændingsanlæg.
Omkring de idriftsatte gastransmissionsledninger er der udlagt en observationszone omkring ledningsmidten. Inden for denne zone skal Energinet underrettes om lokalplanforslag, der åbner mulighed for ny bebyggelse eller ændret anvendelse af arealer og bygninger.
På arealer til fremføring af planlagte højspændingsforbindelser, der er omfattet af reservationerne, må der ikke udlægges areal til byformål m.v., gives tilladelse til opførelse af boliger, institutioner eller erhverv eller iværksættes andre tiltag, som kan hindre etableringen af højspændingsforbindelserne.
Retningslinjerne gælder uanset rammebestemmelserne og skal iagttages ved lokalplanlægning.
Oversvømmelse og erosion
7.1.2 Retningslinje for oversvømmelse og erosion.
Inden for planområdet er der ikke erosionstruede arealer, men der findes flere mindre arealer, som er i risiko for oversvømmelse.
Planlægning af nye byområder, fortætning af eksisterende by, særlige tekniske anlæg eller ændret arealanvendelse m.v. inden for områder med risiko for oversvømmelse og erosion må kun ske under hensyntagen til anvendelse af afværgeforanstaltninger, som sikrer mod oversvømmelse eller erosion.
Retningslinjen gælder uanset rammebestemmelserne og skal iagttages ved lokalplanlægning.